家づくりのアレコレ辞典Column

住宅ローンの研修を受けてきました。私なりに習った内容を記載しますので、あくまでもご参考にご一読ください。

住宅ローンとはその名の通り、家を購入する際に金融機関からお金を借りることです。
原則として、契約者本人や家族が居住するための住宅を取得する費用として活用することができます。

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
それぞれのメリット・デメリット解説していきたいと思います。

■■元利均等返済■■
～メリット～
１．返済計画が立てやすい
　　返済開始時期から完済までの返済額が一定のため、返済計画が立てやすい。
　　毎月出ていくお金がはっきり決まっていることで、キャッシュフローシミュレーションも立てやすくなります。

２．返済初期のキャッシュフローが元金均等返済より多くなる
　　返済開始時期に返済額が多くなる元金均等返済と比較すると、
　　元利均等返済は返済初期の返済額の負担が少なくなります。

～デメリット～
１．総返済額は元金均等返済よりも多くなる
　　元利均等返済の利息は、ローン元金残高により計算されます。そのため、総返済額は元金均等返済よりも多くなります。
　
２．元金の減りが遅い
　　返済当初は利息部分の割合が多くなるため、元金の減りが遅くなる。

■■元金均等返済■■
～メリット～
１．総返済額が抑えられる
　　元利均等返済と同じ金利・返済期間だった場合、元金均等返済の方が総返済額を抑えることできます。

２．元金の減りが早い
　　元金均等返済では、元金が毎回均等に返済されますので
　　元利均等返済と比べると元金の減りが早くなります。

３．毎月の返済額が徐々に減る
　　不動産投資ローンの利息は残っている元金により計算されるので、均等に元金が減っていくため、
　　返済を重ねるたびに利息も減っていき、毎月の返済額も徐々に減っていきます。

～デメリット～
１．返済初期の毎月の返済額が多くなる
　　不動産投資ローンを借り入れたばかりの時期は元金部分が大きいため、利息もそれだけかかります。
　　返済開始からしばらくの間は、毎月の返済額負担が元利均等返済よりもかなり大きくなります。

２．高額の返済額を負担できるか審査される
　　元金均等返済では、返済初期の返済額が高くなります。ローン審査では、返済初期の高額な返済額を返せるかを確認されるので、
　　元利均等返済と比較すると審査が厳しめになる可能性があります。
　　住宅ローンの融資審査が、第一月の支払額に基づいて審査されるため、融資限度額が減る可能性もあります。
 
元利均等返済と元金均等返済の詳細を解説してきましたが、「自分にはどちらが向いているのか分からない」という方もいるでしょう。
そこで、元利均等返済、元金均等返済、それぞれどのような方が向いているかをご紹介します。

「元利均等返済」をおすすめする方
物件からのキャッシュフローを貯めて投資を拡大していくことを考えた場合は、元利均等返済をおすすめします。
また、不動産投資を拡大するなど、近い将来必要なお金があるという場合は、不動産投資ローンでは元利均等返済を選択し、大きな金額が出ていかないようにすることを検討してください。

「元金均等返済」をおすすめする方
元金均等返済は元金の返済比率が元利均等返済に比べ早く、総返済額も少なくなくて済むメリットがあります。
しかし、保有期間中の初期の返済額が元利均等返済に比べ多くなってしまうので、キャッシュフロー自体は少なくなってしまいます。
返済以外にも掛かる費用がありますので、現時点で資産に余裕がある方や、しばらくまとまった金額の支出がないという方は検討しても良いでしょう。